Что такое джентрификация?
Геоурбанистика
Иван Демидов Казахский национальный университет им. аль-Фараби
Джентрификация - это процесс, в ходе которого более состоятельные люди (в основном со средним уровнем дохода) переезжают, ремонтируют и восстанавливают жилье, а иногда и предприятия в районах, где ранее проживали более бедные люди.
Таким образом, джентрификация влияет на демографическую ситуацию в районе, поскольку увеличение числа людей и семей со средним уровнем дохода часто приводит к общему сокращению бедного населения. Кроме того, уменьшается размер домохозяйств, поскольку на смену малообеспеченным семьям приходят молодые одинокие люди и семейные пары, желающие быть ближе к месту работы и активности в городской черте.
При джентрификации меняется и рынок недвижимости, поскольку рост арендной платы и цен на жилье приводит к увеличению числа выселений. В этом случае арендные квартиры часто меняются на кондоминиумы или элитное жилье, которое можно купить. С изменением недвижимости изменяется и землепользование. До джентрификации эти районы обычно состоят из жилья для малоимущих и иногда легкой промышленности. После этого жилье остается, но, как правило, это жилье высокого класса, а также офисы, розничная торговля, рестораны и другие виды развлечений.
Наконец, в результате этих изменений джентрификация существенно влияет на культуру и характер района, что делает джентрификацию противоречивым процессом.
История и причины джентрификации
С тех пор как Гласс придумал этот термин, было предпринято множество попыток объяснить причины возникновения джентрификации. Одними из самых ранних попыток объяснить ее являются теории производства и потребления.
Теория "производства" связана с именем географа Нила Смита, который объясняет джентрификацию на основе взаимосвязи между деньгами и производством. По мнению Смита, низкая арендная плата в пригородных районах после Второй мировой войны привела к перемещению капитала в эти районы по сравнению с внутренними городами. В результате городские районы были заброшены, и стоимость земли там снизилась, в то время как стоимость земли в пригородах выросла. Затем Смит разработал теорию разрыва ренты и использовал ее для объяснения процесса джентрификации.
Сама теория рентного разрыва описывает неравенство между ценой земли при ее текущем использовании и потенциальной ценой, которую участок земли мог бы получить при "более высоком и лучшем использовании". Используя свою теорию, Смит утверждал, что при достаточно большом разрыве в ренте застройщики видят потенциальную выгоду в перепланировке внутригородских районов. Прибыль, полученная в результате перепланировки этих районов, сокращает разрыв в ренте, что приводит к повышению арендной платы, арендных и ипотечных платежей. Таким образом, увеличение прибыли, связанное с теорией Смита, приводит к джентрификации.
Теория "стороны потребления", исповедуемая географом Дэвидом Леем, для объяснения джентрификации рассматривает характеристики людей, осуществляющих джентрификацию, и то, что они потребляют, в отличие от рынка. Считается, что эти люди выполняют сложные услуги (например, являются врачами и/или юристами), любят искусство и досуг, требуют благоустройства и заботятся об эстетике своих городов. Джентрификация позволяет проводить такие изменения и удовлетворять потребности этой категории населения.
Процесс джентрификации
Со временем эти городские первопроходцы помогают перестраивать и "ремонтировать" обветшавшие районы. После этого цены на жилье растут, а люди с низким уровнем дохода вытесняются и заменяются людьми со средним и высоким уровнем дохода. Эти люди требуют большего комфорта, и жилой фонд и предприятия меняются в соответствии с их требованиями, что снова приводит к росту цен.
В результате роста цен оставшиеся жители с низким уровнем дохода вытесняются, а на их место приходят люди со средним и высоким уровнем дохода, что способствует продолжению цикла джентрификации.
Издержки и выгоды джентрификации
Самой большой критикой джентрификации является вытеснение из перестраиваемых районов их исконных жителей. Поскольку джентрифицированные районы часто находятся в запущенном городском ядре, жители с низкими доходами в конечном итоге оказываются вытесненными, а иногда им просто некуда идти. Кроме того, торговые сети, услуги и социальные сети также вытесняются и заменяются более дорогими магазинами и услугами. Именно этот аспект джентрификации вызывает наибольшую напряженность в отношениях между жителями и застройщиками.
Однако, несмотря на критику, джентрификация имеет и ряд преимуществ. Так как в результате джентрификации люди часто становятся собственниками жилья, а не арендаторами, это иногда приводит к повышению стабильности в районе. Кроме того, повышается спрос на жилье, что уменьшает количество пустующей недвижимости. Наконец, сторонники джентрификации утверждают, что из-за увеличения числа жителей в центре города выигрывают предприятия, поскольку в этом районе больше людей, которые тратят деньги.
Однако независимо от того, положительные или отрицательные это явления, несомненно, что джентрифицированные районы становятся важной частью городской ткани во всем мире.